一季度白山市房地产市场开工不足销售遇冷

 　2016年以来，白山市切实落实国家棚改政策，“货币化安置”政策持续发力，房地产去库存成效明显，但随着全市棚改户数趋于饱和，在政策面上“房住不炒”已成共识，外加人口净流出持续加重，全市房地产销售呈现回落态势，开发投资更是大幅下降。  

　　一、一季度全市房地产市场运行基本情况  

　　（一）房地产开发投资、施工面积双双呈下降态势  

　　一季度，全市房地产开发计划总投资123亿元，同比下降7.6%，累计完成投资2100万元，下降76.1%；其中住宅投资1400万元，下降74.1%。施工面积小幅下降，一季度房屋施工面积269.2万平方米，同比下降13.7%，其中住宅施工面积207万平方米，下降7.0%；房屋新开工面积1.7万平方米，下降79.4%，其中住宅新开工面积1.5万平方米，下降72.7%。  

　　（二）新建商品房销售面积减少，销售均价有所上涨  

　　一季度，全市房地产销售面积6.8万平方米，由于上年同期数较高的缘故，同比下降65.2%，其中住宅销售面积6.2万平方米，下降65.3%；新建商品房销售均价每平方米3053元，同比增长17.7%，比2017年末增长11%；其中住宅销售均价每平方米2894元左右，同比增长20.8%，比2017年末增长23%。  

　　（三）竣工面积大幅下降，待售面积同比减少  

一季度，全市房屋竣工面积4万平方米，同比下降85%，其中住宅竣工面积3.4万平方米，下降84.7%。受2017年全市商品房销售快速增长影响，商品房待售面积继续保持同比下降态势，截至3月末，全市商品房待售面积为78.5万平方米，同比下降10.3%。按前12个月销售来测算，去化周期约为19个月，库存仍超过15个月的警戒期。  

　　二、白山房地产市场目前面临的主要困难  

　　（一）棚改政策红利难以为继，人口净流出加剧，商品房销售再次遭遇瓶颈。棚改政策对于像白山这样的四、五线城市的影响非常大，是小城市去库存的主要手段。2016年以来，白山市委、市政府积极制定一系列棚改政策，去库存效果逐步显现。2017年新建商品房销售面积中，有近60%房屋是跟棚户区改造伴随的货币化安置有关的。但随着国家棚改规模的逐步回落，加之白山户籍人口的流出加剧，棚改及人口政策红利随之减少，刚需购房也会随之下降，市场销售压力逐步显现。  

　　（二）供给侧结构性改革中，全国金融去杠杆大局已定，融资政策趋紧趋严，房企获取长期借贷的难度增加，短期偿债压力提升，企业融资成本增加。房企宁可不开发，也不再新项目上动资金。  

　　（三）在政府提出“房住不炒”已成共识的大环境下，百姓刚需住房消费懈怠，全市新建商品房销售平淡，待售仍在高位，去化周期仍然超过警戒线，房企短期开发信心不足，推迟开发项目的入市周期，待开发土地面积呈现大幅增长。一季度待开发土地33万平方米，比2017年末增长19%，比上年同期增长71.8%。  

　　三、抢抓机遇，用好政策，将去库存进行到底  

　　一是继续落实国家棚改政策，培育住房租赁市场，解决低收入群体住房需求，进一步加快商品房去化进程。  

　　二是切实落实《白山市加快推进新型城镇化建设的实施办法》意见，加快白山市新型城镇化建设，积极推进《白山市引进和扶持高层次人才创新创业优惠政策》及《白山市“名校优生”实施意见》等引才政策，着力吸引家在本地的大中专院校毕业生回乡置业，减少人口的净流失，从而提升城市经济活力及竞争力，利于商品房流转。  

　　三是因地制宜、大力发展白山旅游产业，探索在发展旅游区城市养老与旅游地产产业，以健康养生、绿色发展带动房地产市场、实现旅游房产双向共赢。  

　　展望：二季度，市场不利因素仍占主导，有利因素对市场的刺激有限，房地产开发投资、新开工面积仍将保持低位运行，销售面积回升幅度有限。